Un divorcio, una separación, una herencia o la liquidación de una sociedad de gananciales, suelen ser las circunstancias más comunes para que se produzca una separación de los bienes que, hasta entonces, eran comunes. Es una acción compleja que merece ser gestionada por manos expertas. Desde Galende Buzón, abogados de familia en Madrid, te damos los apuntes básicos para poder afrontar la extinción de condominio de la mejor manera posible.
Conceptos relativos a este término
Un condominio o proindiviso es un bien que es propiedad de más de una persona a la vez.
En primer lugar, aclararemos que condominio y proindiviso, desde el punto de vista jurídico, son lo mismo. También puedes encontrarte esta situación referida bajo los términos “comunidad de bienes” o “copropiedad”.
Sin embargo, el término condominio suele utilizarse para referirse a un bien divisible, como unas tierras, por ejemplo. Mientras que el término proindiviso lo encontrarás habitualmente empleado para aludir a un bien no divisible, como puede ser una casa o un coche.
Si uno o varios copropietarios desean poner fin a la situación de copropiedad de ese bien, se produce la extinción del condominio o proindiviso. Esta extinción puede hacerse de varias formas, cada una con sus propios requerimientos legales y consecuencias jurídicas.
Es fundamentar saber que ningún copropietario está obligado a mantener el bien indiviso, según refleja el artículo 400 del Código Civil. A no ser que la división de ese bien haga que resulte “inservible”, tal y como se refleja en el artículo 401 del Código Civil. No se entienden como inservibles edificios ni viviendas susceptibles de división, es decir, que puedan formar una unidad funcional independiente.
También podemos encontrar otras limitaciones en el ejercicio de ese derecho a la extinción del bien en condominio, como una limitación temporal. El artículo 400 del Código Civil, establece que los copropietarios puede pactar el mantenimiento del bien indiviso por plazos de tiempo no superiores a 10 años. Estos plazos se pueden renovar de forma indefinida, con el acuerdo de los copropietarios, una vez expirados los plazos del acuerdo anterior.
Extinción del condominio o proindiviso
Esta situación aparece legislada en los artículos 395-406 del Código Civil. En el caso de que la extinción sea mediante subasta judicial, habrá que regirse también por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Las causas específicas para la extinción del condominio según el Código Civil son las siguientes:
- Venta a un tercero. Uno o varios de los copropietarios puede vender su parte a alguien externo o a alguno de los otros copropietarios.
- División del bien, si este es considerado divisible. Este reparto puede hacerse amistosamente mediante una escritura notarial, o por vía judicial en ejercicio de la actio communi dividendo.
- Subasta de un bien indivisible. Si los copropietarios no llegan a un acuerdo justo, se procederá a la venta en subasta del bien común.
Conviene saber que, con la extinción del condominio, el anterior copropietario renunciará a sus derechos sobre dicho condominio. Pero hay situaciones en las que los deberes permanecen, como en el caso de las hipotecas.
La extinción de un condominio hipotecado no exime de la deuda a los deudores. Es decir, aunque la propiedad pase a otras manos, la deuda continuará perteneciendo a los antiguos propietarios. Por tanto los nuevos propietarios no estarán sujetos a hipotecas anteriores a su tenencia ni sujetos a derechos de servidumbres.
No obstante, dada la complejidad de los casos y las importantes consecuencias que pueden traer, es aconsejable asesorarse siempre por un especialista. En Galende Buzón Abogados, expertos en derecho de familia y sucesiones, te ofrecemos nuestros servicios para analizar de forma personalizada tu situación y ofrecerte las soluciones jurídicas que más te favorezcan.
